Schlüsselgrundstücke im Fokus – 5 Empfehlungen für zukunftsfähige Flächenentwicklung
Warum sind Schlüsselgrundstücke heute besonders relevant?
Weil sie wirken – im Guten wie im Schlechten. In Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes gewinnen strategisch bedeutsame Flächen in unseren Städten eine neue Brisanz. Steigende Zinsen, hohe Baukosten und ein verändertes Nachfrageverhalten erschweren die Umsetzung klassischer Nutzungen. Gleichzeitig sind viele der zentral gelegenen Immobilien in die Jahre gekommen – leerstehend, überdimensioniert, ungenutzt oder fehlgenutzt. Der Druck zu handeln wächst.
Was genau sind Schlüsselgrundstücke?
Schlüsselgrundstücke sind städtebaulich, funktional oder symbolisch zentrale Liegenschaften mit besonderem Einfluss auf ihr Umfeld. Das können ehemalige Kaufhäuser, leerstehende Büroimmobilien, Bahnhofsareale oder zentrale Brachflächen sein. Sie sind meist groß, auffällig, prägend – und verfügen über ein erhebliches Entwicklungspotenzial. Ihre Wirkung auf Stadtbild, Nutzungsstruktur, Frequenz und Image ist enorm.
Welche Risiken bestehen bei Nichtnutzung oder Fehlentwicklung?
Die Folgen reichen von gestörten Laufwegen über sinkende Mietpreise bis hin zu Imageschäden oder gar einer Abwärtsspirale im Quartier. Nicht genutzte Schlüsselgrundstücke wirken wie ein Anker – nur leider in die falsche Richtung. Gleichzeitig sinkt die Bereitschaft von Investor*innen, sich in der Umgebung zu engagieren. Deshalb ist ein proaktives und strategisch fundiertes Handeln gefragt.
Olaf Petersen, Leitung cima.Immobilien
petersen@cima.deFünf Empfehlungen für eine erfolgreiche Entwicklung von Schlüsselgrundstücken
1. Wie gelingt ein guter Einstieg?
Frühzeitig identifizieren – nicht erst bei Problemfällen reagieren.
Kommunen sollten Schlüsselgrundstücke aktiv in ihre strategische Stadtentwicklung einbinden. Frühzeitige Definition und Priorisierung helfen dabei, Handlungsfähigkeit zu bewahren – nicht nur im Krisenfall. Wer weiß, wo die sensiblen Punkte liegen, kann gezielt Weichen stellen.
2. Wie behalten Kommunen den Überblick?
Regelmäßig hinschauen, aktiv ansprechen.
Ein systematisches Monitoring – z. B. im Rahmen eines Flächen- oder Leerstandsmanagements – ermöglicht eine kontinuierliche Beobachtung relevanter Entwicklungen. Im Idealfall wird dieses Monitoring durch einen strukturierten Austausch mit Eigentümer*innen, Entwickler*innen und Nachbarakteuren ergänzt.
3. Warum ist die Mononutzung ein Auslaufmodell?
Weil Vielfalt resilienter ist – der Mix macht’s.
Viele Schlüsselimmobilien stammen aus einer Zeit, in der eine Nutzungsart genügte: Kaufhaus, Verwaltung, Post. Diese Zeiten sind vorbei. Heute geht es um Nutzungsmischung – Wohnen, Gastronomie, Kultur, Gesundheit, Bildung, Arbeiten – als urbanes Gesamtpaket. Multifunktionale Flächenkonzepte (Mixed Use) erhöhen die Resilienz und beleben die Quartiere.
4. Was hemmt oft die Neuentwicklung?
Unrealistische Wertvorstellungen.
Viele Immobilienbewertungen stammen noch aus der Boomzeit. Diese Bewertungsgrundlagen passen nicht mehr zu den heutigen Marktbedingungen. Nur wenn Eigentümer*innen bereit sind, ihre Erwartungen an die neuen Realitäten anzupassen, wird der Weg für tragfähige Entwicklungsprozesse frei – auch mit weniger renditestarken, dafür aber dauerhaft wirksamen Nutzungsideen.
5. Was liegt häufig noch brach?
Die Obergeschosse – das vergessene Potenzial.
Gerade in Innenstadtlagen stehen viele Obergeschosse leer oder sind ungenutzt. Früher war das EG der Haupttreiber der Rendite. Heute braucht es ganzheitliche Immobilienstrategien – mit Konzepten für Wohnen, Büro, Co-Working oder Praxen in den oberen Etagen. Professionalisierung im Management und vorausschauende Nutzungskonzepte sind hier der Schlüssel.
Welche Rolle spielt die Kommune bei all dem?
Eine sehr zentrale. Städte können – und sollten – als Impulsgeber und Katalysatoren agieren. Sie können Rahmenbedingungen setzen, Fördermittel einwerben, das Umfeld aufwerten, Vorkaufsrechte prüfen oder selbst als Akteur auftreten. Auch dialogorientierte Beteiligungsformate sind hilfreich, um Akzeptanz zu sichern und kreative Ansätze aus der Stadtgesellschaft zu integrieren.
Fazit: Ist das alles nicht zu komplex?
Es gibt keine Standardlösungen sondern es bedarf vielmehr einer intensiven Auseinandersetzung mit den spezifischen örtlichen Gegebenheiten. Entscheidend ist: Kommunen müssen eine aktive Rolle übernehmen. Denn: Ohne gezieltes Befassen mit Schlüsselgrundstücken ist eine nachhaltige Stadtentwicklung kaum mehr möglich.
Olaf Petersen und Nils Meyer, das neue Kompetenz-Tandem im Geschäftsbereich Immobilien der cimaSie stehen vor der Herausforderung, ein Schlüsselgrundstück zu entwickeln oder möchten Ihre Flächenstrategie aktualisieren?
Das Team der cima.Immobilien unterstützt Sie gerne – von der Potenzialanalyse über Nutzungs- und Bewertungskonzepte bis hin zur Entwicklung geeigneter Steuerungsansätze und Dialogformate.
cima.de/immobilien/Autor*in